包子鋪選址從入門到精通（二）：如何分析商圈？（下）
一、如何分析現(xiàn)有餐飲店的商圈
分析現(xiàn)有餐飲店的商圈對(duì)店址的選擇具有參考作用，同時(shí)也能彌補(bǔ)店址選擇時(shí)商圈分析的某些資料不足。
餐飲店商圈的分析方法有多無(wú)論采用哪種方式對(duì)現(xiàn)有商圈進(jìn)行分析，餐飲店均應(yīng)考慮時(shí)間因素。 市中心商業(yè)區(qū)平時(shí)的顧客（多在此地區(qū)工作）比周末的顧客多，因?yàn)橹苣┤藗冃枰獜妮^遠(yuǎn)的居住區(qū)專門前來(lái)消費(fèi)。此外，特殊事件也會(huì)吸引遠(yuǎn)處的顧客，但只限于特定時(shí)期內(nèi)，一旦結(jié)束，商圈會(huì)立即縮小。因此，必須經(jīng)過(guò)有調(diào)整的、持續(xù)的調(diào)研才能確定餐飲店商圈的范圍。
二、分析新設(shè)餐飲店的商圈
對(duì)于新商圈既要分析現(xiàn)有顧客的特點(diǎn)和數(shù)量，還必須對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析。
首先應(yīng)進(jìn)行趨勢(shì)分析與消費(fèi)者調(diào)研。趨勢(shì)分析（即從過(guò)去出發(fā)對(duì)未來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)）的內(nèi)容主要是考察官方和非官方機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái)人口位罝、車輛購(gòu)買、新房產(chǎn)啟動(dòng)、公共交通、高速公路、地區(qū)劃分等情況所作的預(yù)測(cè)。通過(guò)消費(fèi)者調(diào)研可以收集以下一些資料：消費(fèi)者選擇餐飲店時(shí)對(duì)路途、時(shí)間與距離的要求，新餐飲店吸引顧客的主要優(yōu)勢(shì)，潛在顧客等等。無(wú)論采用哪種方法，都能提供描繪新餐飲店商圈所需資料。
在設(shè)定商圈時(shí)，有三種更先進(jìn)的電腦分析模型可以利用：類推模型、回歸模型和引力模型。
類推模型最簡(jiǎn)單，應(yīng)用也最廣泛。這一模型根據(jù)類似地區(qū)現(xiàn)有餐飲店的銷售量、餐飲店所在地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、餐飲店可望達(dá)到的市場(chǎng)份額、該地區(qū)內(nèi)主要商圖的范圍與密度等預(yù)測(cè)餐飲店未來(lái)的銷售額。
回歸模型則利用一系列數(shù)學(xué)方程式研究餐飲店未來(lái)的銪售額與所在地區(qū)各種獨(dú)立變量之間的關(guān)系。這些變量包括人口規(guī)模、平均收入、家庭數(shù)量、附近的竟?fàn)幷摺⑦\(yùn)輸與交通狀況等。
引力模型的假設(shè)前提是與竟?fàn)帉?duì)手相比，餐飲店離顧客越近，越有吸引力，顧客就越多。該 模型主要考察顧客與竟?fàn)帉?duì)手之間的距離、餐飲店位置與顧客之間的距離、餐飲店形象等因素。
三、分析商圈的特點(diǎn)
餐飲店在設(shè)定了商圈形狀、大小之后，接下來(lái)最重要的一點(diǎn)是分析商圈的特點(diǎn)，其重點(diǎn)是分析商圈內(nèi)居民的特點(diǎn)。餐飲店應(yīng)主要了解人口規(guī)模與特點(diǎn)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、產(chǎn)品供應(yīng)狀況、促銷媒體、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)狀況、店址的可獲性及法律條文等因素。
1.人口特點(diǎn)。
餐飲店一般是通過(guò)二手資料（如人口普查、各種統(tǒng)計(jì)年鑒），了解商圈的人口特點(diǎn)，其中包括地區(qū)人口規(guī)模、家庭數(shù)量、 收入分配、受教育程度和年齡分布等等。
2.經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特點(diǎn)。
考察一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)特點(diǎn)至關(guān)重要。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)反映了一個(gè)地區(qū)的商業(yè)和工業(yè)結(jié)構(gòu)以及居民的收入來(lái)源。餐飲店通常偏愛(ài)多元化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（即擁有許多彼此關(guān)聯(lián)不大的產(chǎn)業(yè)和金融機(jī)構(gòu)），而不太喜歡過(guò)分依賴某一產(chǎn)業(yè)的單一經(jīng)濟(jì)。
在評(píng)估商圈時(shí)，餐飲店應(yīng)該考察以下一些經(jīng)濟(jì)因素：各行業(yè)或各類行業(yè)從業(yè)人員的比例或是某些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展前景等。
3.竟?fàn)帬顩r與市場(chǎng)飽和度。
餐飲店只有在分析競(jìng)爭(zhēng)狀況之后才能正確評(píng)估某區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。盡管某些區(qū)域的消費(fèi)者特點(diǎn)與目標(biāo)市場(chǎng)很接近，經(jīng)濟(jì)狀況良好，但如果競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，仍然不是最佳選擇；相反，一個(gè)地區(qū)即便人口少，經(jīng)濟(jì)狀況一般，如果競(jìng)爭(zhēng)較緩和，也可能不失為較好的選擇。
考察一個(gè)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，應(yīng)著重分析以下因素：現(xiàn)有餐飲店的數(shù)量、規(guī)饃，新開店的發(fā)展速度，各餐飲店的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，近期與長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)飽和度。應(yīng)該將這些指標(biāo)與地區(qū)的人口數(shù)量和增長(zhǎng)速度聯(lián)系起來(lái)綜合分析，不能只看絕對(duì)數(shù)值。
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